Pacote de Habitação em Portugal (2026): o que muda na prática e como aproveitar

Publicado em sexta-feira, 9 de janeiro de 2026

 O Parlamento aprovou, na generalidade, um conjunto de medidas com foco em três frentes: baixar custos de construção, criar incentivos fiscais para aumentar o arrendamento a preços moderados e simplificar licenciamentos para acelerar a oferta.



1) Em que ponto está e quando pode produzir efeitos

  • Estado atual: aprovado na generalidade em 9 de janeiro de 2026 e segue para discussão/afinação na especialidade.

  • Produção de efeitos (conforme proposta):

    • Regra geral: 1 de janeiro de 2026 (com exceções).

    • RSAA (regime simplificado de arrendamento acessível) e alguns regimes associados: 1 de junho de 2026.

    • IVA 6% (empreitadas): aplicável a operações urbanísticas cuja iniciativa se inicie entre 23/09/2025 e 31/12/2029, com exigibilidade a partir de 01/01/2026.

Implicação prática: pode fazer sentido planear já projetos e contratos, mas as condições finais e “legislação especial” de detalhe podem ajustar critérios e procedimentos.

2) IVA a 6% na construção/reabilitação: quem pode beneficiar e como

O que muda

A proposta prevê taxa reduzida de IVA (6%) em empreitadas de construção ou reabilitação quando o imóvel se destine a:

  • venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou

  • arrendamento habitacional,
    desde que respeite limites máximos associados a preço de venda e/ou renda mensal (referenciados no diploma e operacionalizados por legislação própria).

Em comunicação do Governo, os limites divulgados são:

  • venda até 648.000 €, ou

  • renda até 2.300 €/mês,
    com vigência do regime até 2029.

Exemplo prático (impacto no custo de obra)

Imagine uma empreitada (mão de obra/serviços) orçamentada em 200.000 € + IVA:

  • Com IVA a 23%: paga 46.000 € de IVA → total 246.000 €

  • Com IVA a 6%: paga 12.000 € de IVA → total 212.000 €
    Diferença potencial: 34.000 €.

Na prática, isto pode:

  • permitir baixar o preço final,

  • melhorar a viabilidade de projetos de arrendamento moderado, ou

  • libertar margem para melhores acabamentos/eficiência energética.

O que fazer já (checklist rápido)

  • Confirmar se o projeto é venda HPP do adquirente ou arrendamento dentro dos limites.

  • Garantir que os contratos com empreiteiros e a faturação estão bem descritos como “empreitada” (para evitar discussões futuras).

  • Acompanhar a regulamentação (“legislação especial”) que vai definir termos e condições.

3) Construção própria: restituição parcial do IVA (autoconstrução)

O que muda

Para quem constrói casa para habitação própria e permanente, o modelo proposto não é “pagar logo a 6%”. Em vez disso:

  • paga as faturas com IVA à taxa normal (tipicamente 23%);

  • e pede a restituição parcial (equivalente à diferença face ao regime).

Pontos-chave relevantes:

  • Aplica-se a pessoas singulares fora do âmbito empresarial/profissional.

  • O imóvel deve ser HPP e o somatório (valor do terreno ou VPT, se superior) + custos de construção não pode ultrapassar os limites definidos no diploma.

  • A Autoridade Tributária deve restituir no máximo em 150 dias (na proposta).

Exemplo prático (fluxo de caixa)

  • Durante a obra, suporta IVA a 23% nas faturas elegíveis (impacta tesouraria).

  • Depois, submete pedido e aguarda restituição (prazo máximo proposto de 150 dias).
    Conclusão: benefício potencialmente elevado, mas exige planeamento financeiro para aguentar o IVA até ao reembolso.

O que fazer já

  • Organizar uma pasta com todas as faturas e comprovativos (a proposta prevê obrigações de arquivo).

  • Validar antecipadamente se o orçamento global (terreno + obra) fica dentro dos limites.

4) IRS no arrendamento: taxa de 10% e isenções — como muda a conta

4.1 Taxa autónoma de 10% para rendas moderadas

A proposta aponta para baixar a tributação de rendimentos prediais (arrendamento habitacional) para 10% quando as rendas se enquadram no conceito de renda moderada (associada ao teto divulgado de 2.300 €/mês) e dentro do horizonte temporal do regime.

Exemplo prático (senhorio)
Renda: 1.200 €/mês → 14.400 €/ano

  • A 25%: 3.600 € de imposto

  • A 10%: 1.440 € de imposto
    Poupança anual: 2.160 € (antes de outras variáveis como englobamento/deduções).

4.2 RSAA: possibilidade de isenção (quando a renda é “acessível”)

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) pretende operacionalizar rendas “abaixo de mercado”, tendo por base 80% da mediana da renda por m² em cada concelho.
Neste enquadramento, é referido que contratos abrangidos podem beneficiar de isenção de IRS/IRC nos rendimentos prediais, dependendo das condições e tipologias.

Exemplo prático (lógica RSAA)

  • Se num concelho a mediana por m² for elevada, o teto RSAA sobe; se for mais baixo, desce.

  • O efeito “real” para o senhorio depende do teto por tipologia/portaria e da procura local.

5) Mais-valias: isenção quando reinveste para criar arrendamento moderado

Outra peça importante é o incentivo para converter vendas em nova oferta de arrendamento: a proposta prevê isenção de IRS sobre mais-valias quando o valor for reinvestido em imóvel destinado a arrendamento habitacional dentro dos limites aplicáveis.

Exemplo prático

  • Vende um imóvel com mais-valia relevante.

  • Reinveste (total ou parcialmente) na aquisição/construção de um imóvel para arrendar a valores moderados (teto associado ao regime).

  • A mais-valia pode ficar isenta, se cumprir condições específicas de reinvestimento.

6) Inquilinos: dedução de rendas no IRS aumenta em 2026 e 2027

Para quem arrenda casa, o pacote prevê aumento progressivo do teto anual de dedução:

  • 900 € em 2026

  • 1.000 € a partir de 2027

Exemplo prático

Se as suas rendas anuais permitem atingir o teto, a diferença entre conseguir deduzir até 700€ (cenários anteriores, dependendo do ano) vs 900€/1000€ traduz-se num alívio fiscal direto (dedução à coleta, desde que exista imposto a pagar suficiente para “absorver” a dedução).

7) IMT: agravamento para não residentes (e exceções com reembolso)

O pacote inclui um agravamento do IMT para compras por não residentes:

  • taxa sempre de 7,5% na aquisição de habitação, sem isenções/reduções, salvo exceções.

Exceções relevantes (com restituição da diferença)

Se o adquirente não residente:

  • se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos, ou

  • colocar o imóvel no arrendamento (dentro dos limites) em 6 meses e mantiver 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros 5 anos,
    então pode pedir à AT a restituição da diferença entre o imposto pago e o que pagaria como residente.

8) Simplificação do licenciamento urbanístico: o que tende a mudar no terreno

Em paralelo com os incentivos fiscais, há uma proposta para alterar RJUE e regimes conexos, com o objetivo de:

  • reduzir prazos,

  • aumentar previsibilidade procedimental,

  • diminuir “custos de contexto” e acelerar decisões municipais.

Algumas análises do setor apontam para prazos máximos mais curtos (por exemplo, 20/30/45 dias consoante o tipo de operação, com prorrogações condicionadas), embora o detalhe final dependa do texto aprovado e da operacionalização municipal.

Exemplo prático

  • Antes: processos arrastavam-se por falta de prazos efetivos/claros e múltiplas idas-e-voltas documentais.

  • Com o novo desenho: maior pressão para decisão dentro de janelas temporais, mais digitalização e mecanismos de responsabilização.

9) “Porta 65 Jovem”: como encaixa com este pacote (para arrendar)

Embora não seja “do pacote fiscal” em si, faz sentido cruzar medidas. O Porta 65 Jovem apoia jovens (tipicamente 18–35 anos) com uma subvenção mensal para arrendamento de residência permanente, incluindo regras recentes que permitem candidatura em certos casos sem contrato (conforme enquadramento legal).

Quando faz sentido na prática

  • Jovens que querem arrendar agora (benefício direto na renda) e, em paralelo, aproveitar a subida do teto de dedução no IRS.

10) Resumo executivo: o que muda para cada perfil

  • Quem quer construir para vender/arrendar: IVA a 6% pode melhorar a viabilidade — mas depende de limites e regras finais.

  • Quem quer autoconstruir: possibilidade de restituição do IVA, com regras de elegibilidade e prazo de restituição proposto (150 dias).

  • Senhorios: imposto pode descer para 10% em rendas moderadas; RSAA pode criar isenções e previsibilidade de tetos por concelho.

  • Inquilinos: teto de dedução aumenta (900€ em 2026; 1000€ em 2027).

  • Não residentes: IMT agravado para 7,5%, com exceções e reembolso se virar residente ou se arrendar com limites e prazos.